Индикаторы рынкаИндекс стоимости жилья (средний уровень цен)

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен)График

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен)Описание

Индекс стоимости является индикатором текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах. Он имеет два принципиальных отличия от традиционного показателя средней цены предложения:

1.При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Дело в том, что средняя цена может возрастать или падать вовсе не из-за роста или снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает. Подобные вариации приводят к ложным выводам о существовании роста или падения цен на сами квартиры которого в реальности может и не быть. А для средней цены характерен «пилообразный» график, точки которого необоснованно «скачут» то вверх, то вниз. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки. Посмотреть подробнее на примере >>

2.При расчете индекса стоимости используется корректировка цен предложения к ценам реальных продаж. В результате значения индекса стоимости оказываются, как правило, несколько ниже необоснованно завышенных цен предложения.

По своей логике индекс стоимости жилья является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж столичного жилого фонда – емкость рынка жилья Москвы.

Но гораздо более важным является даже не текущее значение индекса стоимости, а его изменение. Благодаря технологии исключения «статистического шума» рост или снижение индекса стоимости является показателем общего роста или снижения цен на жилье. Конечно, следует понимать, что все квартиры разные и изменение стоимости отдельной квартиры может несколько отличаться от общерыночного показателя. Важную роль в этом вопросе играет адекватность начальной цены квартиры – если она была завышена, то ее возможно придется уценить даже при наличии роста цен и наоборот. Однако в большинстве случаев изменения цен на отдельные квартиры в первом приближении оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости жилья.

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен)Применение

Ни один хозяин собственности не может оставаться равнодушным к ее стоимости. Тем более если речь идет о наиболее дорогом товаре - недвижимости. Владелец маленькой квартиры или хозяин просторных апартаментов, инвестор тысяч квадратных метров жилья или владелец отдельного здания одинаково обеспокоены сохранностью своих вложений, определяемых состоянием рынка. Рост цен может сделать их богаче в равной пропорции, также как их падение - разорить. Индекс стоимости является наиболее удобным инструментом, позволяющим регулярно мониторить уровень цен на недвижимость.

Текущее значение индекса обновляется каждую неделю и позволяет видеть изменение уровня цен за это период. Неделя - небольшой срок для рынка недвижимости, однако значения индекса за несколько недель уже позволяют увидеть тенденцию к повышению или понижению рынка. Таким образом, можно заметить предстоящие изменения очень оперативно - в течение месяца, что недостижимо другими средствами. Например, практикуемый большинством специалистов ежемесячный расчет средней цены предложения сразу содержит месячную задержку (значения вычисляются по истечении месяца), требует минимум несколько месяцев для обозначения тенденции, что бывает крайне сложно из-за присутствия больших статистических колебаний, присущих прямому вычислению средней цены (часто встречается ситуация: - за позапрошлый месяц +4%, за прошлый -2%, за текущий +3% и т.п.) Результатом этого является длительное сохранение противоречивых мнений и комментариев даже в условиях очевидно оформившихся тенденций на рынке.

Помимо мониторинга текущего уровня цен индекс стоимости может служить инструментом для изучения механизмов функционирования рынка, а их понимание - ключом к корректному прогнозированию. Например, построение индекса стоимости за несколько лет выявляет сезонные закономерности. В соответствии с философией системы индексов - это инструмент, дающий возможность каждому участнику рынка делать свои выводы.

Hosted by uCoz