Когда в Московском регионе начнется новый строительный бум?

Двоякое влияние спроса на объемы предложения жилья в Москве и Подмосковье

Несмотря на некоторую стабилизацию экономической ситуации, число новых проектов по строительству коммерческого жилья в Московском регионе продолжает снижаться. Только за последние 3 месяца заметно сократилось количество жилых домов на ранних стадиях строительства. В различных сегментах Москвы и Подмосковья доля рынка таких объектов осенью 2009 года составила не более 1-2%, хотя еще во 2 квартале 2009 года этот показатель был на уровне 1,5-3%.

К основным причинам значительного сокращения объемов новых проектов на рынке жилья Москвы и Подмосковья относятся сокращение кредитования и снижение покупательского спроса. Так, по данным УФРС г. Москвы, количество официально зарегистрированных сделок купли-продажи столичных квартир за первые 3 квартала 2009 года сократилось примерно на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При этом, как отмечают многие эксперты, спрос сместился в сегмент вторичного жилья. В первую очередь это связано с тем, что, покупая квартиру или коттедж на вторичном рынке, человек гарантированно получает готовое к заселению жилье. В то время как приобретение в новостройке сопряжено с риском долгостроя и не возврата вложенных средств. Кроме того, после кризиса многие продавцы на вторичном рынке пошли на значительные уступки в цене, что сделало стоимость отдельных предложений на первичном и вторичном рынке, схожих по качественным характеристикам, сопоставимой. Эти факторы привели к тому, что вторичное жилье стало более привлекательным и востребованным покупателями. По тем же самым причинам спрос на первичном рынке сегодня сместился, в основном, в сторону практически готовых или введенных в эксплуатацию домов.

Одновременно с этим число построенных объектов в Московском регионе продолжает увеличиваться. В 2006-2007 годах доля рынка готовых и почти готовых домов составляла порядка 30%, а после кризиса, во 2 квартале текущего года данный показатель вырос примерно до 40-50% в зависимости от сегмента.

По состоянию на 3 квартал 2009 года объем предложения готового жилья составляет уже около 45-60%. Однако, несмотря на то, что за 3 квартал строительство большей части домов завершилось, средние цены на новостройки за 30 км от МКАД сохранились на уровне 2 квартала. Другими словами, произошло «скрытое» снижение стоимости жилья в этом сегменте, т.к. в нормальных условиях уровень цен в готовых домах примерно на 10%-20% выше, нежели в строящихся объектах.

Следует отметить, что до конца текущего года доля построенного жилья в Московском регионе существенно возрастет, т.к. за этот период планируется ввести в эксплуатацию еще около 15%-28% объектов (в зависимости от сегмента), которые сейчас представлены на рынке. В результате, в конце 2009 года объем готового жилья составит 60%-70%, а по итогам 1 квартала следующего года этот показатель возрастет еще примерно на 10%, что, по нашим прогнозам, будет достаточным для удовлетворения актуального уровня спроса.

В сегодняшних условиях рынка фактор невысокого потребительского спроса на квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья играет двоякую роль. С одной стороны, невысокие темпы продаж реализуемых сегодня объектов гарантируют отсутствие дефицита предложения в ближайшие периоды. И это несмотря на то, что строительство новых объектов практически отсутствует на фоне увеличения доли построенных и введенных в эксплуатацию домов.

А с другой стороны, существующая ныне сниженная покупательская активность тормозит увеличение объемов предложения новостроек. Это обусловлено тем, что в большинстве случаев застройщик выводит на продажу объект на стадии оформления документов или начальных этапах строительства, а сегодня такое жилье практически не востребовано рынком. Из-за этого говорить о восстановлении докризисных объемов предложения пока не приходится.

Приведенные выше факты указывают на то, что в ближайшее время количество новостроек в Москве и Подмосковье продолжит постепенно сокращаться, особенно если сохранится сегодняшний уровень спроса на жилье. Однако происходящие стабилизационные процессы в экономике страны могут способствовать увеличению покупательской активности на городском и загородном рынке недвижимости, а как следствие, к новому строительному буму. Однако, по нашим оценкам, этого следует ожидать ближе к концу 2010 года .