Индикаторы рынка
Рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке загородной недвижимости, то это сотни коттеджей со своими уникальными свойствами, вплоть до вида из окон или уровня ремонта, состояния подъезда или наличия охраны. Все эти загородные дома разбросаны по разным концам области, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа.
Несмотря на всю разноликость и запутанность рынка недвижимости все большее число людей становятся заинтересованными в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков. В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.
Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные индикаторы, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями. Понятно, что подобные простые показатели не могут учесть всех деталей, и для принятия серьезных решений порой бывает необходимо проводить более подробные изыскания. Но в большинстве случаев простых индикаторов оказывается достаточно для оперативного ежедневного мониторинга рынка.
На рынке недвижимости для подобных целей долгое время использовалась средняя цена предложения (или продажи) объектов. Например, нередко можно встретить информацию о том, что за прошедший месяц средняя цена московских загородных коттеджей выросла на столько-то процентов, и при этом всегда подразумевается, что примерно на этот же процент подорожали и все загородные дома. Однако такой подход имеет один серьезнейший недостаток, который неоднократно сбивал с толку даже самых матерых профессионалов рынка и многократно становился причиной расхождений данных о ситуации на рынке недвижимости.
Дело в том, что изменение средней стоимости объектов может быть связано вовсе не с изменением цен, а за счет перераспределения структуры выборки, по которой делается расчет (состава базы предложений или продаж жилья). Если в текущем месяце в выборку попало больше дорогих коттеджей (было выставлено на продажу или продано), чем в предыдущем месяце, то средняя цена формально возрастет, хотя цены на сами дома могут вообще не меняться.
Но даже если и не случаются столь яркие казусы, то указанная проблема все равно имеет место. Она приводит к постоянному «дрожанию» показателя средней цены, называемому «статистическими скачками» или «рыночным шумом». По этой причине в одном месяцы средняя цена может вырасти, в следующем месяце – упасть, потом опять вырасти и так далее. Очевидно, что крайне инертный рынок недвижимости никогда так себя не ведет. На этом рынке установившаяся тенденция роста, падения или стабилизации цен длится, как правило, несколько месяцев или даже лет, причем заметная перемена тенденций происходит не за один день (как на фондовом или валютном рынках), а минимум за месяц - два, что всега хорошо заметно на графике.
